买地买楼！新兴产业企业成商业地产 “大买家”

近日，位于海南三亚海棠湾核心地段的一宗地块以超6.8亿元的价格成功出让，该地块与海棠湾众多五星级度假酒店仅一河之隔，计划打造电竞体育文旅融合商业项目，且总投资不低于14亿元。大手笔拿下这一项目的买家是澳门已故赌王何鸿燊之子何猷君。2025年10月，何猷君旗下的星竞威武曾与海南三亚签署了合作协议，将在三亚打造集顶尖电竞、多元运动、潮流娱乐于一体的休闲度假区。此番获取地块便是该合作的一次落地。

星竞威武斥资拿地，是近年来新产业自主买地投资项目的典型案例。早在2024年底，电商直播头部企业无忧传媒以超6亿元的价格摘得的三亚百亩商服地块，建设国际品牌直播总部基地、国际业务运营中心、网红生态产业园等。今年4月，京东也斥资6.63亿元在杭州拿下一宗地块，计划总投资约20亿元，打造涵盖多功能的浙江区域中心。

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除了拿地自建之外，还有一些新兴产业公司选择直接买楼。今年4月中旬，在港上市的“大模型第一股”智谱斥资超3.6亿元买了位于北京中关村软件园的钻石大厦，与腾讯、新浪等各大互联网科技公司毗邻。

另一上市芯片公司峰岹科技则在2025年底花了 7 亿多元买下深圳南山区的一栋写字楼，结束多年来的“租房生活”。该公司表示，租赁物业存在租金上涨、租约不稳定、场地受限等风险，难以满足公司当前及未来发展节奏加速、持续引入高端人才和经营发展的需要，而自有物业则将很好地解决前述问题。

此外，延趣游戏在2025年内于厦门拿地，以建设全球总部大厦；另一游戏公司家乡互动也在2025年底斥资超1亿元买下深圳南山前海的物业，用作自用办公场地；4399 游戏也拿出约6.03亿元在广州天河买地以作为未来总部……

戴德梁行研究院副院长张晓端观察，电商直播、电竞游戏、大模型等都是发展比较向好的行业板块，且在资本市场上也表现突出，有实力去买地建楼，其本身的业务模式也对空间有特殊的需求，自建或自购楼宇作为生产载体，效果会更好。“例如大模型公司，本来就需要高密度的算力集群，而普通写字楼在电力系统、制冷、承重等硬件条件上，未必能达到企业的个性化需求。”张晓端表示，即便各种条件可以调整，但通常也需要在前期跟业主、项目所在区域、相关部门等进行协调，但自有楼宇或定制化建设的项目就能更容易满足特殊需求。

同样地，直播电商类企业需要配有庞大的选品中心、直播间矩阵，还有仓储物流等配套，相较于将各类需求分散租赁到各个空间，定制化建造合用的楼宇会有更好的效果，并且可以有效降低沟通、物流等一系列成本。

明源不动产研究院首席研究员艾振强也发现，这些新兴产业企业自己下场买地买楼的案例大都发生在近几年，与AI大模型、直播电商爆发期高度重合；而从这些企业买入的资产来看，也从单一写字楼转向算力中心/产业园区/文旅综合体，重资产深度绑定主业。

艾振强表示，近年来核心城市写字楼价格较峰值降了三四成，土地也以底价成交为主，拿地盖楼或直接买楼不仅可将租金转化为折旧锁定长期成本，而且可以将充沛的现金流转化为优质资产，既可以优化资产负债表提升估值与融资能力，又能提升抗周期能力。

张晓端也认为，从企业的角度来说，持有一项核心资产可以拓宽企业的融资渠道，并且可以吸引同行业或上下游产业链上的企业聚集，进一步形成产业生态。同时，地方政府目前对产业发展的引导支持、招商引资的逻辑也在发生变化，在结合自身产业发展方向引入有影响力的企业，并在土地价格、税收政策、人才补贴、电力能耗等配套方面给出支持，营造更好的发展环境。

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业内认为，新兴产业将持续成为写字楼租赁市场以及大宗交易市场非常重要的需求来源。

“无论从政策层面的支持来看，还是目前国内发展比较突出的企业，新质生产力、新兴产业发展向好，产业仍处于扩张期。”张晓端认为，与之相应地，这些企业的租赁和买卖需求也会保持活跃，随着自身发展壮大持续产生增量需求，再加上当前资产价格处于回调中，对于自用类企业仍有吸引力。

CBRE报告就指出，围绕“十五五”规划纲要提出的全面实施“人工智能+”将在短期内拉动办公楼市场需求。CBRE数据显示，2025年人工智能相关企业的新设立和扩租需求已同比攀升270%，人工智能相关募资规模同比增长133%。这一产业持续发展释放的需求将是推动办公楼市场复苏的强大动力。

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